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    • 央媒“暗示”開發商可降價自救,為何破產也不降價?答案耐人尋味
    • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2020-04-30  /  瀏覽:3369 次  /  

    蒙陰房產網訊:


    去年底時,很多專家就直言預測,“2020年樓市或迎來顯著反彈”。有些專家更“好心”告誡購房者,“最好在3月份之前就實施購房計劃,把房子敲定”。 社科院、中科院兩權威部門甚至同時預測,2020年房價年均漲幅將不低于6%。原因一是調控已經歷3年長周期,按照很多專家的經驗,調控到了要逐漸退出的時候了;二是3月之后正趕上傳統的樓市“小陽春”爆發,購房需求會集中釋放,大城市房價很可能會被迅速拉高。 


    基于此,很多開發商更是摩拳擦掌,期待2020年的早點到來。


    但人算不如天算,誰也想不到,一次“突發事件”竟然輕輕松松就把樓市給“擊垮”了——1月下旬到2月底,舉國隔離,無人看房買房,樓市徹底“熄火”,開發商售樓處、中介門店幾乎全部“暫停營業”,全國幾百個城市樓市成交數據都接近為零。3月之后雖然各地逐漸開始復工復產,但情況依然不容樂觀,帶看量、成交量也只恢復了往年的一半左右,3月二手房市場更是有121個城市房價下跌,四大一線城市均赫然在列。 


    對于開發商來說,2020年別說3-5月的“樓市小陽春”沒戲了,連春節期間的“返鄉置業大潮”的算盤都徹底落空了——近3個月的停擺期,幾乎所有開發商都是無房可賣、無款可回、無錢可借狀態,再加上一季度有接近3000億的到期債要償還,僅前兩個月就有108家中小房企沒有熬過2020年的春天。


    雖然各行各業都難逃此“厄運”,但很多專家還是傾向于認為,房地產遭受的打擊最為嚴重,所有人中就數開發商的日子是最難熬的,原因有三:


    其一,2019年第三、四季度金融政策收緊,很多房企原本就面臨重大資金周轉壓力。2020年樓市開局不利,對于開發商來說無疑是雪上加霜。各個城市各大開發商的新房嚴重“滯銷”,回款更是大幅下滑,這對于一個85%的企業資金鏈撐不過3個月的行業來說,意味著什么,不言而喻;


    其二,事實證明,不管是不是特殊時期,2020年國家對資金的管控依然沒有松懈。尤其是對“資金違規流入房地產市場”的監管更是只緊不松,這直接導致中小房企“無錢可融”。就算是有背景有實力的企業,融資成本也是只增不減。今年一季度,更出現了多家房企“借高息債還低息債”的非常規現象;


    其三,上文已經說過,今年和明年是房企償債高峰年。有機構預估測算過,今年開發商僅海外、信托、境內三項的債務總和就已經高達1.5萬億。其中萬科、恒大的總償債規模排在第一和第二。至此,相信很多人也就明白為什么恒大一季度那么急著打折促銷賣房了。


    房地產迎來至暗時刻,開發商更是三面承壓,樓市風雨飄搖,房價搖搖欲墜。雖然從2月起,多地施以援手,截至目前全國累計有70城出臺新政“施救”樓市。但是后來發生的事情我們也都看到了,70城中有64城是出臺加快預售審核、延期繳納土拍保證金、放開落戶等意義不大的“紓困”政策,而真正動用了“刺激購房需求”、“刺激整體市場”的6座城市無一例外政策都遭遇了“被下架”。


    不僅如此,最近一段時間國家也密集表態“要繼續堅持房住不炒”、“保持金融調控的連續性、穩定性和一致性”,黨媒央媒也三令五申發聲“不拿房地產刺激經濟”、“不走地產拉動經濟老路”…… 


    釋放的信號再明確不過:不管當前經濟形勢有多惡劣,房地產這個“夜壺”都不能重啟,樓市大局穩定才是重中之重?,F在這個關鍵時期,房地產絕對不能再來一次“瘋狂”。因為房價不漲、樓市不能火,是保民生的前提。否則不止過去三年多的樓市調控要前功盡棄,整個金融大局的穩定也難以保障。


    種種信號顯示,開發商當前遇到的各種問題,只能通過自救的方式來解決。其實2月份時,大佬曹德旺就曾給開發商指了明路:降價是轉危為機的不二之選。因為開發商只有適當降價,才能確保房子賣出去,這樣既解決了資金周轉問題,又能讓利購房者。 


    無獨有偶,央媒經濟參考報其實很早之前也發文“暗示”過開發商應該降價“自救”——在這一特殊時期,要始終堅持“房住不炒”定位,繼續“因城施策”落實房地產長效管理機制,保持房地產市場平穩運行;支持房地產開發企業以價換量加快回款,增收節支,提升流動性水平。


    對于曹德旺和央媒的建議,數萬開發商顯然沒有予以采納——截至目前,真正走“降價跑量”路子的房企并不多。據地產高層透露,只有極少數房企通過特價房、工抵房的方式在少量優惠賣房,90%的房企還是巋然不動。恒大雖然名義上是高喊“全國樓盤直降25%”在賣房,但也被人扒出是“先提價后降價”,總體算下來優惠也是少得可憐。受此次風波影響最為嚴重,扎根三四線的碧桂園高層日前更直言表示:目前不會降價。 


    另一邊,人民法院公告往最新數據顯示,一季度有189家中小房企申請破產清算。這個破產量是2019年全年的1/3還多。


    把上述兩個事件疊加來看,我們仿佛看到了1929年美國大蕭條時期發生的罕見一幕:牛奶產能過剩,需求大幅萎縮,農場主們們寧可不降價,寧可倒閉死掉,也要把牛奶倒到河里,借以消化庫存,穩定牛奶市場。


    時隔90年,中國樓市竟也出現了另類的“倒牛奶”現象:開發商們實際上已經壓力巨大,說白了隨時有破產倒閉風險,但他們仍然寧愿破產也不降價。為什么會出現這種怪類現象?答案其實非常耐人尋味:


    首先,開發商并非不想,而是不敢降價?!安桓摇笔墙⒃谌矫嬖颍?/p>


    第一,中國購房者用戶習慣于“買漲不買跌”,降價賣房不僅得不償失,反而會弄巧成拙,引發拋售潮,對自己更不利; 


    第二,降價賣房會招致老業主的“鬧事阻攔”,畢竟這牽扯到眾多人的利益得失,而且這類事件,在中國房地產市場上更是屢見不鮮,開發商為了不給自己找事,更不敢輕易降價賣房;


    第三,中國80%的城市對房地產依賴度高,開發商主動降價賣房,看似利好購房者,但實際上利空當地房價,間接利空地價。對于走“出賣土地融資發展城市模式”的諸多城市而言,開發商降價賣房,自然不能夠被允許。


    其次,降價未必比破產好。地產界有句絕對正確的話叫:降價死得更快!同樣也有三方面的因素:第一,降價是個技術活,更不是某一個開發商的事,一座城市一個區域甚至是一個版塊,都可能有數家、數十家房企。某一家房企因為資金鏈承壓支撐不住,走降價跑量加速回款的路子,自然會被別家敵視、排斥,甚至是上眼藥、使壞,降價的日子同樣不會好過;


    第二,降價未必能迅速回款,因為一旦降價行為發出,購房者的預期就會改變,本來還有買房打算的人也會暫停觀望,事實證明降價其實并不利于銷售;


    第三,多數房企為自己留有后路,破產那是窟窿太大,徹底無法填補,很多房企進入地產圈其實本意不是拿地-開發-銷售,而是為了“炒地”,根本等不到破產,就找個有錢的主就把自己收并購了,不僅可以安穩套現,還不必承受開發、運營、銷售等種種苦活累活之苦。


    很多人看完上述分析之后,可能對于開發商降價賣房徹底“死心”了,覺得房價不可能跌了。其實不然,開發商不敢降價賣房的理由確實耐人尋味,但是我們也要具體事件具體分析——“黑天鵝”對樓市的劇烈影響是我們不能忽略的重要因素之一:當下,全國10萬+開發商日子都不好過,大房企勉強可以繼續支撐下去,但是中小房企想全身而退,幾乎不可能。


    很多人可能已經注意到了,恒大、萬科、融創這樣的大開發商都開始通過降負債、降價、裁員的方式“過冬”,何況其它房企?;诖?,今年某些資金問題突出的開發商想被收購,想找個安穩的下家,其實并不容易。連大開發商都自顧不暇了,哪還有資金和時間替中小開發商收拾爛攤子呢。


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