• <input id="m8seo"><menu id="m8seo"></menu></input>
  • <nav id="m8seo"><optgroup id="m8seo"></optgroup></nav>
    <xmp id="m8seo">
    <nav id="m8seo"><strong id="m8seo"></strong></nav>
    • 房地產法律講堂:“一房數租”情況下,如何確定承租人?
    • 資訊類型:房產知識  /  發布時間:2020-06-08  /  瀏覽:2621 次  /  

    蒙陰房產網訊:

    小紅租房

    在中介公司的居間下,小紅業主簽訂了為期一年的《A房屋租賃合同》。孰知,小紅入住5天后提出房子不滿意并找到了合意房屋B房屋要另租。中介無奈,與業主協商口頭達成一致,同意小紅在滿一個月租期后解除合同搬出該房屋內。


    2個租約2個租客

    同時,5天過后,中介又為業主尋得租客小蘭,又簽署了一份《A房屋租賃合同》。后小紅又表示對B房屋不滿意,不承租B房屋。于是就造成了小紅月底無處可去,無法搬出,但小蘭又急需搬進A物業的尷尬局面。遂兩人都主張自己是房屋的承租人。


    誰能入住呢?

    如果業主與中介不能提供足夠證據證明小紅同意解除《房屋租賃合同》,則兩個合同都成立生效。

    這是典型的“一房數租”的情形,具體最后由誰承租該房屋,法律有明確的約定。


    法律依據

    《關于房屋租賃案件糾紛的解釋》第六條規定,“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:

           (一)已經合法占有租賃房屋的;


           (二)已經辦理登記租賃備案手續的;


      (三)合同成立在先的。


      不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規定處理?!?/p>

      

      因此,在本案中,由已占有房屋的小紅承租。對于小蘭,小蘭可以向業主和中介公司主張違約責任。 


    中介風險

    由于中介公司是兩個租賃合同的居間房,對小紅與業主之間存在租賃關系十分了解,明知房屋已存在租約仍向他人提供居間服務,可能面臨的風險有:

    (1)無法收傭;

    (2)承擔違約責任。

    因此遇到這種情況,中介公司應當讓業主與小紅簽訂解除協議再進行下一次的居間服務。


    【案例分享】房東否認口頭承諾,客戶向法院主張能否獲得支持?


    問:看房時,房東口頭承諾贈送全部進口家電,但未書面約定。而交房時,房東卻將進口家電全部換成國產的,若僅有證人作證房東曾做過該口頭承諾,客戶要求房東贈送進口家電能否獲得法院支持?

     

     答:因房東只是口頭承諾,在無其他充分證據證明的情況下,僅有證人證言,是孤證,客戶的要求很難獲得法院的支持。

    因此,簽署合同時,務必將房東承諾贈送家電(及其他設施,設備)的品牌、型號、新舊程度詳細記載制作成清單作為合同附件一并簽署;

    另外,對于難以描述新舊程度的物品進行拍照形成照片,打印出來制作成附件附在合同之后,與合同及清單一并簽署。

     

    家電贈送約不清,是非曲直道不明;

    清單記載附在后,食言抵賴都不行。


    【案例分享】只有手寫委托書,是否可以轉付定金給代理人?

    問:

    簽署我司《居間協議》和《房屋買賣合同》時,房東代理人提供手寫委托書,我司是否可以將客戶支付的定金直接轉付給代理人? 

    答:

    建議在房東本人簽署或提供公證委托書后再轉付。

    因我司無法確認手寫委托書的真實性,若委托書系偽造,則代理人屬無權代理。雖然客戶可追究代理人的定金責任,但客戶無法購買該房屋;我司可能因居間過失導致無法收傭,甚至承擔連帶返還定金的責任。

    故建議定金先行保管,待產權人本人簽署協議或代理人提供公證委托書之后再轉付定金。且轉付時需注意委托書中是否有收款權限。


    手寫委托真難辨,

    代理收錢有風險。

    公證委托或補簽,

    否則錢款做保管。


    代簽人代為簽署《居間協議》及《房屋買賣合同》,應如何保護我司利益?

    問:產權人無法到場簽字又無法及時提供委托書,代簽人代為簽署《居間協議》及《房屋買賣合同》,應如何保護我司利益?


    答:若產權人否認授權,代簽人屬無權處分,買受人將無法購買到房屋,我司將無法收取傭金。

    故為保障我司利益,應要求代簽人簽署“代簽承諾書”,明確若因其無權處分導致合同目的無法實現的,應支付我司總房價款2%的補償金。若最終因產權人否認授權導致交易未成功,無法收取傭金的情況下,我司可依據“代簽承諾書”并結合居間協議第七條的簽約承諾條款,向代簽人主張補償金。目前在上海部分法院可獲得一定數額的支持。

    但應特別注意:代簽承諾書不能替代授權委托書。在簽署代簽承諾書后,仍應盡快要求產權人補簽或提供公證委托書。且建議先行定金保管,待補簽或取得公證委托書后,再轉付定金。


    新房、二手房、租房、裝修 上蒙陰房產網www.awm-group.com

    幫助說明?。?a href="/help/help1.html">法律聲明?。?a href="/help/help2.html">關于我們?。?a href="/help/help3.html">收費標準?。?a href="/help/help9.html">聯系我們?。?a href="/help/help20.html">留言咨詢
    蒙陰房產網 版權歸 www.awm-group.com 所有
    蒙陰運營中心 地址: 聯系電話:888888888
    網站客服QQ:2933917188 房產群:121535525 樓盤交流群:869139536
    浙ICP備13023982號-110 公安備案號:37088202000299
    回頂部
    让女人爽的45个动作图_高清影视_暴力强奷漂亮老师视频大全_00学生在线网站自拍观看_欧美日韩无砖专区一中文字_漂亮人妻被中出中文字幕